Industrieflächen sind in der Region Stuttgart ein knappes Gut

Frankfurt, 22. Juli 2008 - Die Region Stuttgart gilt als gesunder
Markt für industriell genutzte Liegenschaften, doch moderne
Produktionsflächen sind Mangelware. „Die Nachfrage nach neuen,
effizienten Flächen, auf denen Unternehmen ohne Einschränkungen
produzieren können, übersteigt deutlich das Angebot", erklärt Jürgen
Treiber, Regionalleiter Stuttgart der Dr. Lübke GmbH. Aktuell fehlen
im Großraum Stuttgart mehrere 100.000 Quadratmeter an Gewerbe- und
Industrieflächen. Abhilfe schaffen kann die konsequente
Umstrukturierung und sukzessive Nachnutzung von freiwerdenden
Industriearealen und älteren Bestandsflächen.

Die gewachsene Struktur aus mittelständischen Betrieben, großen
Konzernen und deren Zulieferer rund um die Schwabenmetropole befindet
sich im Wandel: Global agierende Unternehmen siedeln sich neu an und
ausländische Investoren übernehmen mittelständische
Traditionsbetriebe. Durch Sourcing werden viele Teilprozesse,
manchmal auch ganze Produktionsstätten ins Ausland verlagert.
Hintergrund für diesen seit Jahren anhaltenden Trend sind neben einem
zu hohen Lohnniveau und behördlichen Auflagen insbesondere die
geringe Immobilienverfügbarkeit zu akzeptablen Preisen. Dem gegenüber
steht laut einer Studie des Fraunhofer-Instituts für System- und
Innovationsforschung, dass auf jede fünfte Verlagerung innerhalb von
vier bis fünf Jahren eine Rückverlagerung erfolgt. Dies bleibt nicht
ohne Auswirkungen auf den Immobilienmarkt für produzierende
Unternehmen.

Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage

„Insbesondere der Aufkauf und die Umstrukturierung mittelständischer
Produktionsbetriebe sorgen für ein Überangebot an älteren, nur
schwierig vermarktbaren Bestandsflächen am Markt", so Treiber. Die
Flächen dieser Betriebe entsprechen, was Ausstattungsstandards,
Flächeneffizienz oder Gebäudekonzeption betrifft, meist nicht den
aktuellen Anforderungen der Nutzer. Für den Fortbestand in der Region
werden neue, effizientere Flächen gesucht, auf denen die Unternehmen
ohne Einschränkungen produzieren können. Nachgefragt werden vorrangig
Industrieobjekte ab 2.000 Quadratmetern – die Hauptnachfrage liegt
derzeit zwischen 5.000 und 10.000 die eine Deckenhöhe von
mindestens fünf Metern haben und einer Bodenbelastbarkeit von mehr
als 3.000 kg/m² standhalten. Die Objekte sollte außerdem über eine
Kranbahn und ebenerdigen Andienungsbereiche mit befahrbaren Toren
oder Rampen verfügen und rund um die Uhr für LKWs erreichbar sein, um
eine flexible Warendistribution sicher zu stellen.

Doch größere, zusammenhängende Gewerbe- und Industriegebiete sind in
der Region Mangelware. Das Flächenangebot ab 5.000 Quadratmetern
liegt nach Recherchen des Industriespezialisten Michael De Bellis von
Dr. Lübke derzeit bei rund 175.000 Quadratmetern. Diese entsprechen
hinsichtlich Ausstattungs- und Infrastrukturparametern jedoch nicht
immer den geforderten Standards. „Dem entgegen steht zur Zeit eine
Nachfrage nach mehreren 100.000 Quadratmetern nach qualifizierten und
gut erreichbaren Industrieflächen. Für die nächsten Jahre rechnen wir
mit einem weiteren Bedarfsanstieg", erklärt Treiber.

Das Angebot geeigneter Flächen ist zur Zeit nur nördlich von
Stuttgart im Kreis Ludwigsburg, im Enzkreis sowie im Großraum
Backnang noch relativ groß. Möchte sich ein Unternehmen im Süden
ansiedeln, sind die wenigen zusammenhängenden Flächen erst im 50
Kilometer entfernten Kreis Nagold zu finden. Rund um den Flughafen,
an der A8 und an der neuen Messe wo es die meiste Nachfrage gibt
sind eindeutig zu wenig Gewerbe- und Industrieflächen verfügbar.
Zudem sind Grundstückspreise mit bis zu 250 Euro pro Quadratmetern
bereits vergleichsweise hoch. Angebote mit Quadratmeterpreisen von
350 Euro und mehr – wie sie es auch auf dem Markt gibt – hält Treiber
für diese Nutzungen marktfremd und nicht umsetzbar. Für die Zukunft
rechnet er mit Preisanpassungen.

Stille Reserven erkennen

Ein Ausweg ist die konsequente Umstrukturierung und sukzessive
Nachnutzung von freiwerdenden Gewerbe- und Industriearealen und
älteren Bestandsflächen. Teilweise stehen diese Areale über Jahre
leer, ohne dass die Eigentümer das gebundene Kapital nutzen. Gerade
für diese "stille Reserven" bieten sich erfolgsversprechende
Entwicklungsperspektiven. So rechnet sich die Investition von 50.000
bis 100.000 Euro in die Umnutzung einer beispielsweise 10.000
Quadratmeter großen Fläche im allgemeinen nach ein bis zwei Jahren.
Damit einher geht die Wertsteigerung des Objektes und die mögliche
Option, die Fläche zu einem guten Preis an einen Investor zu
verkaufen.

Um nach der Investition böse Überraschungen, wie zu niedrige Mieten
oder ausbleibende Miet- und Kaufinteressenten zu vermeiden, rät
Treiber den Eigentümern, sich die Expertise von ausgewiesenen
Spezialisten einzuholen: „Diese kennen den Bedarf und die
baurechtlichen Möglichkeiten und entwickeln gemeinsam mit dem
Eigentümer ein marktorientiertes Konzept sowie wirtschaftliche
Bebauungsalternativen." Je nach Lage, Flächenlayout,
Refurbishmentbedingungen und Substanz der Objekte, gilt es neue
Ansätze weg von der reinen gewerblichen Nutzung hin zu Wohnkonzepten
oder der Nutzung als Hotel oder Spezialimmobilie zu prüfen. Dies
betrifft insbesondere innerstädtische Flächen, für die eine
restriktive Bau- und Nutzungsordnung vorliegt. Die hiermit verbundene
Wertsteigerung der Objekte gewährleistet eine hohe
Umsetzungssicherheit.

Beispiel für eine erfolgreiche Umsetzung ist die Nachnutzung eines
70.000 Quadratmeter großen Industrieareals im Rems-Murr-Kreis. Das
Areal ging 2007 im Zuge einer Unternehmensübernahme an einen
ausländischen Investor. Der neue Eigentümer strukturierte das
Unternehmen über mehrere Jahre um und plant den Teilverkauf der
Liegenschaft. Das gemeinsam mit Dr. Lübke entwickelte Konzept umfasst
die Teilauslagerung der Forschung und Entwicklung, der Verwaltung und
der Produktion in neuere, moderne Flächen. Das freiwerdende
Industrieareal sowie weitere Nachbargrundstücke werden sukzessive
einer Nachnutzung zugeführt und in unterschiedliche Nutzungskonzepte
integriert. Dazu gehören unter anderem die Entwicklung von modernen
Produktionsflächen, ergänzenden Lager- und Logistikflächen sowie die
Revitalisierung der Büroflächen.

„Bereits während der laufenden Bauarbeiten für die Nachnutzung gibt
es großes Interesse seitens regionaler Produktionsbetriebe,
Logistikunternehmen und zahlreicher Investoren an den neugeschaffenen
Flächen", bestätigt Treiber den Erfolg des Konzeptes. Darüber hinaus
prüfen auch Eigennutzer im Rahmen ihrer Werksentwicklung bereits die
Ansiedlung auf dem Gelände.

Expertin: Simone Schreer, simone.schreer@...

http://www.dr-luebke.com